供熱單價背后到底是多少項成本的核算？

　　【中國制冷網(wǎng)】12月以來，中國北方天氣日漸寒冷。供熱的話題又如同家里的暖氣一樣更加熱了起來。有讀者向本報反映：為什么每年繳納供暖費(fèi)都是按照房屋建筑面積而不是使用面積收取？公攤面積到底該不該收供暖費(fèi)？為此，開展了調(diào)查。

　　居民

　　公攤面積沒有采暖，為什么要繳采暖費(fèi)？

　　家住北京順義區(qū)焦各莊2號院的楊先生拿出自家的不動產(chǎn)登記證，上面寫明：房屋建筑面積58平方米，使用面積49.3平方米。“我家房屋公攤面積8.7平方米，按每平方米30元計算，這部分公攤面積每年要繳供暖費(fèi)261元。”楊先生算了一筆賬。“但是樓道、電梯間這些公攤部分，并沒有安裝暖氣設(shè)備，溫度也達(dá)不到18℃，為什么還要我們繳納供暖費(fèi)？這筆錢繳得是不是有點冤枉？”

　　與北京大部分居民樓樓道等公共空間并不安裝暖氣片不同，我國氣候更寒冷的東北一些地區(qū)的居民樓卻在樓道里安裝了暖氣。位于沈陽九緯路21號的政興家園是一個房齡約15年的老小區(qū)。業(yè)主王先生說：“我家房子65平方米，其中公攤面積5平方米，樓道里有暖氣，但樓道里不暖和。室內(nèi)溫度22℃，樓道里只有8℃左右。使用面積和公攤面積在收取供暖費(fèi)時應(yīng)該區(qū)別對待，不該一個價。”

　　供熱企業(yè)

　　供暖是特殊商品

　　北京金房暖通節(jié)能技術(shù)股份有限公司先后運(yùn)營了90多個供熱項目，已實施供熱運(yùn)營面積超過1300萬平方米。公司副總經(jīng)理丁琦告訴記者，供暖費(fèi)的收費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不是由供熱企業(yè)自己確定的，而是由當(dāng)?shù)氐奈飪r部門進(jìn)行詳細(xì)的成本核算后確定的。

　　“熱不同于水電氣，打開就開始使用，關(guān)上就停止使用。熱能會流動、會傳遞，這樣的物理特性決定了它是一種特殊商品。”丁琦詳細(xì)解釋，一戶人家即使把所有暖氣片都關(guān)掉，但上下左右鄰居家的熱能也會傳遞到這戶人家里，即使是空置房屋，也消耗了熱能，也是需要按規(guī)定繳納供暖費(fèi)的。“就北京地區(qū)的居民樓而言，基本都是對樓房外墻進(jìn)行保溫處理，而內(nèi)墻則沒有保溫處理。進(jìn)入樓道里的熱能由于散熱效應(yīng)，也會傳遞到樓道等公共空間，所以，供暖費(fèi)應(yīng)該按房屋的建筑面積而不是使用面積收取。” 

　　供熱辦

　　供熱單價背后是多項成本的核算

　　我國現(xiàn)行的《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》要求，民用建筑主要房間的室內(nèi)溫度應(yīng)該控制在18~24度。但查詢到，目前還沒有法規(guī)對居住建筑中門廳及走廊的采暖做出明確規(guī)定。在《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中，只對樓梯間和其他套外公共空間的設(shè)計構(gòu)造做出了要求，并沒有對需要達(dá)到的溫度做出明確要求。

　　“按照《北京市供熱采暖管理辦法》，供熱企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保住宅用戶臥室、起居室的室溫達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)要求，但并不包括公共區(qū)域的溫度。”北京市供熱辦宣傳處一位同志解釋。“供暖價格是由供暖成本來決定的。雖然供暖價格最終體現(xiàn)為一個按建筑面積計算的單價，但供熱成本的測算是一個很復(fù)雜的過程，包括了能源、設(shè)施建設(shè)、熱源改造、控溫設(shè)施等等的成本，還有人工成本，這些都需要居民繳納供暖費(fèi)來承擔(dān)。”

　　筆者查詢到2001年10月北京市物價局發(fā)布的一份《關(guān)于調(diào)整我市民用供熱價格和熱電廠熱力出廠價格的通知》。在這份通知中，所有的供暖價格均是按照“每建筑平方米”進(jìn)行核算。例如，“燃油、燃?xì)?、電鍋爐供應(yīng)的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季28元調(diào)整為30元。”北京市民用供暖價格至今一直沿用了這次調(diào)整后的價格。同時，這份通知也寫明：“以上價格均含室外管網(wǎng)維護(hù)費(fèi)1元，樓口到散熱片維護(hù)費(fèi)1元。”也就是說，這份調(diào)價通知不僅確定了供暖費(fèi)的單價，而且也確定了單價背后的維護(hù)成本。
 

　　專家

　　無論何種方式計價，都應(yīng)充分告知 

　　在我國，對于居民來說，不僅繳納供暖費(fèi)要依據(jù)建筑面積，而且買房、繳納物業(yè)費(fèi)依據(jù)的也是建筑面積。那么，到底什么是公攤面積？公攤面積到底包括哪些區(qū)域？

　　筆者查閱了2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，該規(guī)范規(guī)定，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、地下室、公共門廳、公共過道、值班警衛(wèi)室等；共有建筑面積還包括使用面積與公共建筑之間的分隔墻一半的建筑面積。

　　在上述《關(guān)于調(diào)整我市民用供熱價格和熱電廠熱力出廠價格的通知》中，記者特別注意到，通知在其他事項中寫明：“如按使用面積收費(fèi)，按以上每建筑平方米，采暖季的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除以0.75的換算系數(shù)計算。”例如，燃油鍋爐供應(yīng)居民供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每建筑平方米、采暖季30元，如按使用面積收費(fèi)，每使用平方米、采暖季價格為30÷0.75=40元。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，按照建筑面積收取供暖費(fèi)，只是一種計量方式，由于供熱成本是定價的根本依據(jù)，所以不管按照哪種方式收取，用戶最終實際所交的費(fèi)用是一樣的。

　　樓建波同時認(rèn)為：“不管以何種方式收取供暖費(fèi)，都應(yīng)該對居民進(jìn)行充分告知。每年的供暖成本有哪些，是如何測算出來的，居民公攤的區(qū)域都包括哪些，這樣才能做到收費(fèi)科學(xué)、透明。”他還建議，政府應(yīng)該明確居民樓的公攤面積不能超過多少，設(shè)置一個上限；如果居民對房屋面積測算存疑惑，應(yīng)該有一支第三方的測繪隊伍提供面積核算的服務(wù)。“規(guī)范好房屋公攤面積的測量，不僅會讓供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的繳納更科學(xué)合理，而且能讓商品房的買賣更科學(xué)合理。”