他山之石可以攻玉—時明華與美籍華人建筑師論美國房地產

鐘志明先生簡介：

　　美國倫士里理工學院土木工程碩士；美國西北大學土木工程博士；千禧國際顧問公司總裁；中國建設部駐美高級顧問；中國冶金工業局駐美高級顧問。
毛昭寧先生簡介：

　　美國倫士里理工學院建筑學士；美國培施大學企業管理碩士；前任NewCastleBuilders,Inc.總裁；在紐約WestchesterCounty有十八年以上設計及營造高級住宅的經驗。

時副總：縱觀q*現代房地產業的發展，美國的房地產無論從設計、施工、裝飾以至經營理念，都在相當長時間里引領著世界潮流，這對蓬勃發展、正在走向成熟的中國房地產業頗有裨益。在此，我拋磚引玉，s*先請二位談談美國房地產市場的特點和發展。

　　毛先生：在美國，通常把房地產市場分為四部分：

　　●用于出售的獨立住宅(SINGLEHOUSE)

　　●用于出售的普通公寓(APARTMENT)

　　●用于出售的高級公寓(CONDOMINIUMSorCOOPERATIVES)

　　●用于出售的“小城鎮住宅”(TOWNHOUSE)，這是一種把不超過8個的單獨住宅橫向相連而建的住宅建筑方式。

　　美國每年建造100萬到180萬平方米的住宅。獨立住宅是z*為普遍的。近些年，TOWNHOUSE和高級公寓的數量有較大增長。

　　鐘先生：毛先生在總體上描述了美國的房地產市場和住宅分類。實現“美國夢”的第一步就是擁有屬于自己的住宅。現今有這樣一種傾向：獨立住宅建造的占地面積越來越小。設計理念似乎回到了18世紀和19世紀初。大多數情況下一英畝地建有六到八套住宅。而這種設計并沒有降低住宅的使用面積，它們依然超過300平方米，帶有四個起居室和兩三個車庫。

　　如今在美國，TOWNHOUSE也非常流行，這種建筑相鄰的住宅通過共有一到兩面墻相連，但是依然維持著獨立住宅的特征。這種住宅強烈地吸引著那些剛開始工作，但還沒有足夠收入去購買獨立住宅的年輕人，也吸引著那些已經沒有足夠精力或興趣去維護他們自己的草坪的老人們。

　　3層或更高的多層住宅根據占有方式的不同，市場上主要分為兩種類型：普通公寓和高級公寓。其中被出租的稱為普通公寓，其分為花園式公寓(3層～4層)和中、高層公寓，中層一般在6層～8層，高層可達30到40層。超過3層的公寓需要裝電梯。當多層住宅被以個人購買的方式占有時，稱為高級公寓。

　　您在美國對KINGFARM的參觀中已看到了在擁有學校、購物中心、商業中心、湖泊、植物群等的大型社區中使用的混合設計方式。它盡可能多地做到自我包含。換句話說，它使自己成為一個您不用離開它一步就可以做任何事的大社區。

　　時副總：由于從事不同職業，經濟狀況有差異，美國的不同階層所擁有的住房有何差別?

　　毛先生：中美兩國的國情差異很大，兩國人居面積較為懸殊。但有一點是相同的，那就是美國開發商在計劃開發時也是基于經濟條件所決定的特定購買群體。某些開發商面向高收入群體，建設的住宅不低于450平米，一般超過四居室，住宅面積沒有上限。他們每年并不開發太多這種住宅，很少超過50個項目；另一些開發商則面對中產階層，一套四居室的住宅通常不會超過300平米，開發商們每人每年會有數百個這樣的項目；而面向低于中產階層收入的人們，一般開發150平米左右的三居室住宅，TOWMHOUSE的形式就很合適。公寓出租則是面向各個收入階層的，租金從低到高都有，例如一套100平米左右的公寓，每月租金在阿拉巴馬州只需800美元，而在紐約則需5000美元。

　　時副總：今年初，北京有關負責人稱：要逐步取消毛坯房，接踵而至的問題很多，如個性化需求等，我很想了一下解美國人對住宅的需求?

　　毛先生：我從室內裝飾這一角度談談您的這一問題。這里必須說明，中國和美國房地產交易z*大的不同之處在于：在中國，人們購買的是“不完善住宅”(毛坯房)，而在美國，開發商交付銷售商的必須是“完整住宅”，即業已完成了浴室、廚房、地面、墻壁和門窗的裝飾以及房屋粉刷的住宅，這些都是房屋的基本要素。出售毛坯房是違法的，只有完整的住宅才可能得到產權證(CO)

　　鐘先生：毛先生對這個問題作了非常好的回答。我想要補充的是房屋內部裝修是買者個人的口味和經濟支付能力的體現。當你購買一套住宅，同時也就意味著購買了建設者的建議：墻壁、門窗的顏色和浴室、廚房的構造等。毛先生提到美國法律規定在交易結束之前，房屋應該在居住條件上達到買者合意的程度。過去，建筑商會提供選擇給買者，現在建筑商們提供更大范圍的選擇，但是收費也更高。如果消費者提出了要求，幾乎沒有得不到滿足的。

　　時副總：現今，中國的政府主管部門正致力于提高辦事效率，從各方面給從業者提供一個更好的環境。美國發展商項目申報的程序及如何繳納稅費?

　　毛先生：由于美國這個聯邦制國家的法律特點，稅費問題在不同的州有很大差別。但在房地產開發過程中并沒有特別的(不同于其他商業過程的)稅費。開發商們為了項目的進行而購買各種材料，這種購買行為需要繳納營業稅，而這些稅費通常會被加進住宅的售價中。消費者在購房時則不需要繳納任何附加的稅費。當開發商從出售房屋中獲得利潤后，他必須向所有人一樣繳納另外的所得稅。

　　鐘先生：在美國有各種形式的稅費。在房地產方面包括各種原料的營業稅、產品購買稅、物業出售稅，所有與這個全部的開發和交易過程(從一塊空地到被居民占有的住宅)有關的人所要求交付的營業稅和建筑商或開發商房屋出售的收益稅覆蓋了這個過程的絕大部分。

　　時副總：隨著經濟的發展，中國人對住宅要求日漸提高，在住宅產業化實施的過程中，住宅部品進入了一個淘汰落后、增加科技含量的階段，這使住宅部品更能充分體現功能性和優越性。請二位談談科技在美國住宅中的運用。

　　鐘先生：美國的建筑業在各種貿易行業中是非常守舊的。當需要在工程中使用某一類技術時，他們傾向于使用已經實踐多年的技術。雖然不是所有新技術都很昂貴，但是人們總是感覺新技術會很昂貴，因此會升高房屋的售價，從而給銷售帶來難度。新技術在剛剛開始應用時尤其昂貴，但是當這種應用形成數量上的規模，就會使費用降低從而使其技術變得很有吸引力。然而，既使有些新技術在開始應用時也不是很貴，但美國建筑界已經形成了機械地拒絕新技術的心理，而不是給予公平的嘗試機會。

　　毛先生：事實上，在美國，住宅業中的新技術被認為是“低科技”，不屬于高科技的范疇。開發商們并不是積極地去采用新技術，這種現象是這個自由的市場造成的。不過我還是可以列出一些有趣的條目給您：

　　●與能源相關聯的發展是很重要的。為了保持熱能，我們改進了隔熱方法，使用雙層的門和窗戶，使用電腦激活的溫控裝置。當我們不需要風或空調時，可以隨意關閉。

　　●乙烯基技術的運用改進了我們的地板材料，這使得我們的房屋保持干燥，阻止了濕氣的滲透。

　　●我們的森林資源正在逐步被耗盡，木材變得越來越貴。因此，我們開始使用輕型鋼材來建筑房屋——像使用木材一樣。一棟需要100株樹木才能建好的房屋，6輛報廢汽車的鋼材經過再利用就可以建成。

　　z*后，我想再次表達我的觀點：銷售“完整住宅”對于保護中國的消費者是非常重要的，建議毛坯房的銷售在全國范圍內被停止。

　　時副總：謝謝你們對美國房地產業的介紹，你們的真知灼見對中國同行們一定會大有啟發。